Par Mouhyeddine Ammoura
[Dans nos prochains articles ayant trait à la situation en Syrie nous aborderons les questions du chômage, du mécontentement social et de ses expressions, ainsi que de la gestion par le pouvoir de «l’intégration des zones kurdes». La description faite ici des projets immobiliers et de leurs acteurs donne une assez bonne traduction des «normes» de la «reconstruction de la Syrie» marquée par la gémellité de la politique économique gouvernementale et des initiatives sélectives et révélatrices des investisseurs du secteur immobilier. Réd. A l’Encontre]
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Le dossier de la reconstruction en Syrie est revenu au premier plan de l’attention nationale et internationale après la chute du régime d’Assad, c’est l’un des plus grands défis économiques auxquels le pays est confronté après plus de quatorze années de guerre. Des délégations d’hommes d’affaires et de sociétés étrangères, entre autres arabes, ont commencé à affluer à Damas à la recherche d’opportunités d’investissement. Le secteur du logement figurant en tête des domaines suscitant leur intérêt, compte tenu de l’ampleur des destructions qui ont touché les habitations et les infrastructures, ainsi que du déficit considérable de logements laissé par la guerre.
Cette situation a conduit le gouvernement de Al Charaa à présenter la reconstruction comme une «priorité économique». En l’espace de quelques mois, il a annoncé une série d’accords avec des entreprises présentées comme saoudiennes, émiraties, italiennes etc. Il a évoqué des investissements de plusieurs milliards de dollars, des dizaines de milliers de logements, des villes-nouvelles, des tours modernes et des complexes intégrés offrant de nombreux services.
Mais le chemin s’est révélé moins simple que ne le laissaient penser les ambitions affichées du départ. L’enthousiasme suscité par l’arrivée des investisseurs s’est rapidement heurté aux réalités du contexte syrien. Plusieurs entreprises ayant manifesté leur intérêt pour le marché ont préféré patienter avant d’engager des investissements réels, et attendre une clarification de la situation sécuritaire, juridique et administrative. Des investisseurs ont également fait part de leurs inquiétudes face à la persistance de la bureaucratie, à la lenteur des procédures gouvernementales et à l’instabilité du cadre législatif, ainsi qu’aux informations faisant état de tentatives de la part de personnes influentes d’intervenir dans les décisions d’investissement ou de tirer des avantages personnels des projets proposés. L’examen des projets annoncés jusqu’à la mi-2026 montre que la plupart d’entre eux en sont encore au stade d’accords ou de la pose de la première pierre, tandis qu’un nombre limité seulement est réellement entré en phase d’exécution.
Divers investissements saoudiens et émiratis sont annoncés. Mais l’examen attentif des informations disponibles montre que beaucoup des entreprises concernées sont dirigées par des hommes d’affaires syriens qui ont créé leurs sociétés dans les pays du Golfe ou y travaillent depuis plusieurs années. Ils reviennent investir en Syrie par l’intermédiaire de ces structures, où l’on trouve des capitalistes syriens exilés. Le capital syrien détenu à l’étranger apparaît ainsi comme l’un des principaux moteurs actuels de l’investissement immobilier.
Damas et sa périphérie: première destination des capitaux
Il n’est guère surprenant que Damas et sa périphérie concentrent la plus grande part des projets résidentiels annoncés. La capitale constitue le cœur administratif et économique du pays, qui connaît depuis son indépendance une forte centralisation. Sa périphérie offre par ailleurs de vastes espaces susceptibles d’être aménagés, tandis que la demande de logements est considérable en raison des destructions subies et du retour de milliers de familles.
Les projets proposés sont des villes nouvelles résidentielles, des complexes fermés — les compound — en passant par des quartiers «intelligents» ou même des projets mixtes combinant logements, commerces et services. Ils reposent souvent sur un modèle de partenariat entre les secteurs public et privé: l’État fournit les terrains ou les facilités réglementaires, tandis que les entreprises privées assurent le financement, le développement et l’exécution des projets.
La société saoudienne Abyat, spécialisée dans l’investissement et le développement immobilier, s’est particulièrement imposée sur le nouveau marché syrien. Bien que l’entreprise se présente comme un investisseur saoudien, son propriétaire et directeur est l’ingénieur Mohammed Hassan Al-Salloum, il est de nationalité syrienne. Les premiers pas de la société en Syrie se sont faits à travers deux projets dans le cadre d’accords conclus avec le ministère des Travaux publics et du Logement, pour une valeur totale de 1,2 milliard de dollars.
Le premier projet, situé dans la banlieue de Qudsaya, dans la province de Damas, porte le nom d’«Abyat Hills». Il s’agit d’un complexe résidentiel qui sera construit sur une superficie d’environ 380 mille mètres carrés et comprendra plus de 2000 logements, villas et maisons mitoyennes, ainsi que des écoles, des centres commerciaux, des espaces verts et des infrastructures intégrées. L’entreprise a fixé quatre ans de délai pour sa réalisation.
Quant au deuxième projet baptisé «Complexe urbain moderne», il sera construit dans la région d’Al-Bajaadans la périphérie de Damas, sur une superficie d’environ 6 millions de mètres carrés. Il comprendra près de 20 000 logements, avec un délai de réalisation estimé par l’entreprise à huit ans.
Des accords similaires ont été conclus par le ministère du Logement avec Investment Group Overseas (IGO), la branche immobilière internationale du groupe émirati MAG Holding, fondé et présidé par l’homme d’affaires syrien Mouaffak Ahmad Al-Qaddah. Celui-ci a déclaré que son groupe entendait investir plus de 2 milliards de dollars dans des projets immobiliers et de développement en Syrie, à Damas et dans sa périphérie, mais également à Alep, Homs, Lattaquié et dans sa ville natale de Deraa. Le groupe étudie également la construction de logements préfabriqués dont les prix seraient compris entre 60 000 et 65 000 dollars.
Il a annoncé deux investissements à Yaafour en périphérie de Damas. Le premier «Yaafour 963» sera un complexe résidentiel haut de gamme où le prix des appartements à la vente oscillera autour de 300 000 dollars. Il cible les catégories à revenus élevés et les investisseurs. Le deuxième projet est mené en partenariat avec la société immobilière émiratie Emaar et vise à reprendre les travaux du projet «The Eighth Gate» qui est à l’arrêt depuis plusieurs années.
À côté de ces projets de grande ampleur, des projets de taille plus modeste ont également vu le jour. Parmi eux figure «Jiran Homes», dans la région d’Al-Sabboura en périphérie de Damas. Il comprend neuf immeubles totalisant 156 appartements de différentes superficies et se situe à proximité de l’autoroute qui mène à Beyrouth. Le prix du mètre carré varie entre 1050 et 1150 dollars, avec une livraison prévue dans un délai de 24 mois. Le projet est présenté comme un «modèle de logement familial à coût intermédiaire comparé aux complexes de luxe», pourtant ses prix restent élevés pour la majorité des Syriens compte tenu du niveau actuel des revenus!
Ce projet a été annoncé par Atef Naanou, directeur général et fondateur de Molham Volunteering Team2, considérée comme une organisation humanitaire à but non lucratif. Celle-ci avait auparavant participé à la construction de villages résidentiels destinés à héberger des familles sinistrées et déplacées dans le nord de la Syrie.
Cela dit le projet ayant suscité le plus d’attention médiatique est celui des « Tours de Damas », annoncé par le gouvernement dans le cadre d’un ensemble de protocoles d’accord d’investissement. Le projet comprend plus de 20 000 appartements répartis sur plus de 60 immeubles, dont quatre atteindront 45 étages. Il prévoit également des hôtels, des centres commerciaux, des écoles, des établissements de santé et de sport ainsi que des espaces verts.
La valeur annoncée de l’investissement pour ce projet s’élève à environ 2,5 milliards d’euros. Le projet doit être réalisé en partenariat entre la société italienne Obaco et la société syrienne Yubaco, en coopération avec le ministère des Travaux publics et du Logement et l’Organisme Général du Logement.
Parallèlement, le gouvernement a annoncé le projet «Centre financier de Damas», en coopération avec Syria Holding. Situé dans le quartier de Baramkeh, à Damas, il s’étendra sur environ 240 000 mètres carrés et comprendra six tours à usage mixte: une tour touristique qui devrait être la plus haute de Damas, deux tours résidentielles totalisant environ 550 appartements, ainsi que trois tours financières et commerciales dont plus de 1000 bureaux. Le projet prévoit également des parkings pouvant accueillir 2500 véhicules.
Selon les prévisions, ce projet devrait générer environ 15 000 emplois directs pendant sa construction et son exploitation. Les travaux ont officiellement débuté au cours du mois de juin de cette année.
D’autres grands projets, comme «Marota City»1 et «Basilia City», avaient été lancés sous l’ancien régime. La recherche de nouveaux investisseurs pour leur achèvement est encore en cours.
Alep… deuxième ville sur la carte des investissements
Si Damas représente le centre des investissements immobiliers privés, Alep apparaît aujourd’hui comme un axe majeur des futurs projets d’expansion urbaine. La ville, qui constituait avant la guerre l’un des principaux pôles commerciaux de la Syrie, a subi d’importantes destructions touchant ses quartiers résidentiels et industriels.
Le gouvernement a donc entrepris d’élaborer un nouveau plan d’aménagement baptisé «Grand Alep», destiné à redessiner la carte urbaine de la ville et à absorber la croissance démographique des prochaines décennies.
Le projet repose sur l’ouverture de nouvelles zones d’expansion à l’est et à l’ouest de la ville, leur connexion aux axes routiers internationaux et l’élaboration de plans d’urbanisme modernes définissant les taux de construction, les hauteurs et les usages des terrains, afin de créer un environnement plus attractif pour les investissements immobiliers.
La première phase concerne notamment les secteurs de la route de l’aéroport et d’Al-Sukkari à l’est, ainsi que Khan Al-Assal et Al-Rashideen 4 et 5 à l’ouest. Elle prévoit également le développement de nouvelles zones d’aménagement et la délivrance progressive des permis de construire.
Le gouvernorat d’Alep a lancé une plateforme numérique intitulée «Investissez à Alep», sur laquelle sont proposés des projets prêts à accueillir des investissements, notamment plusieurs zones de développement immobilier comme Dara Azza 1 et 2, Anjara, Babens et Al-Haidariya, ainsi qu’un projet situé sur l’autoroute Alep-Damas.
Parallèlement au plan d’urbanisme, plusieurs projets résidentiels privés ont été lancés à Alep. Le plus important est la banlieue résidentielle et touristique «Nasayem Alep», située dans la région d’Orum al-Kubra, à l’ouest de la province d’Alep. Le projet s’étend sur près de 89 000 mètres carrés et comprend 125 parcelles dont la superficie varie entre 500 et 900 mètres carrés, destinées à la construction de villas et de résidences de villégiature au sein d’une communauté résidentielle fermée (compound).
On trouve également le projet «Zamzam» pour l’habitat et les vacances, située dans la région de La Nouvelle Shahba. Elle comprend des villas dont les superficies varient entre 700 et 1300 mètres carrés, avec des infrastructures intégrées, un centre commercial, une mosquée, un service de sécurité assuré 24 heures sur 24. Le système de paiement est échelonné, il prévoit un premier versement de 30% de la valeur du bien.
D’autres projets sont également en cours dans la ville, comme «Highland», qui repose sur le modèle des complexes résidentiels à faible densité, la majeure partie de sa superficie étant consacrée aux jardins et aux espaces ouverts. Il y a également «Al-Massa Residential», situé sur l’autoroute Alep-Damas, ainsi que le projet résidentiel «Kafr Hamra», qui repose sur des systèmes d’énergie renouvelable et dont la livraison est prévue pour 2027.
Ces investissements de plusieurs milliards de dollars suffiront-ils?
Il ne fait aucun doute que les annonces faites depuis le début de la période de transition représentent la plus importante vague d’investissements immobiliers que la Syrie ait connue depuis de nombreuses années. Elles témoignent de la volonté du gouvernement de transition de faire du secteur de la construction et du logement un moteur de la reprise économique et un moyen d’attirer les capitaux.
Mais le succès de cette phase ne se mesurera pas au nombre d’accords signés ni au nombre de conférences consacrées à l’investissement. Il se mesurera à ce qui sera réellement réalisé sur le terrain: lorsque les plans deviendront des bâtiments, les protocoles d’accord des contrats d’exécution et les annonces des logements accueillant effectivement leurs habitants.
Les données officielles indiquent que la valeur des projets résidentiels et urbains annoncés à Damas, sa périphérie et à Alep atteint plusieurs milliards de dollars. Dans les autres provinces, en revanche, les projets restent limités et se concentrent principalement sur la réhabilitation de logements publics ou sur l’élaboration de premiers plans d’urbanisme.
Ces investissements soulèvent plusieurs questions essentielles: quels sont les détails financiers des contrats de partenariat? Comment les bénéfices sont-ils répartis entre les secteurs public et privé? Où sont les études de faisabilité économique? Et quels sont les mécanismes permettant de fixer définitivement le prix des logements?
L’expert immobilier et chercheur en économie Ammar Youssef estime que ce qui est actuellement présenté sous le titre de projets résidentiels et de contrats d’investissement demeure, dans sa grande majorité, au stade de protocoles d’accord et de promotions médiatiques, sans véritable mise en œuvre sur le terrain.
Selon lui, la situation juridique des terrains n’a pas encore été réglée, les dossiers de propriété et les mécanismes permettant leur transfert aux entreprises ne sont pas finalisés et la transparence concernant la nature des contrats et les conditions d’investissement reste insuffisante.
Il ajoute qu’il n’existe pour l’instant aucun indicateur concret démontrant le lancement de projets urbains complets. Ce qui est présenté dans les médias se limite parfois à des travaux préliminaires, comme le déplacement de terre ou la mobilisation d’un nombre limité d’engins. Seules ces opérations sont filmées et présentées comme le début de la reconstruction.
Youssef poursuit: «La crise du logement en Syrie est un problème ancien et chronique, qui s’est considérablement aggravé en raison des années de guerre. Dans le passé, elle était traitée de différentes manières, notamment par l’expansion urbaine et l’habitat informel. On ne peut pas considérer des projets où le prix du mètre carré atteint 2000 ou 2500 dollars comme faisant partie de la solution à la crise du logement ou comme une feuille de route pour la reconstruction, car ces prix dépassent les capacités de la grande majorité des citoyens et citoyennes de Syrie.»
Youssef considère que ces projets, même s’ils sont réalisés, sont «davantage destinés aux élites et aux personnes fortunées, ou à certains expatriés et aux commerçants ayant profité des guerres et des crises, qu’ils ne constituent une partie d’un plan global destiné à répondre aux besoins en logement de la majorité de la population».
L’expert immobilier estime que la Syrie a besoin d’une «véritable reconstruction et de projets de logements abordables et transparents, et non de promesses médiatiques et de projets coûteux dont les contours juridiques et opérationnels restent jusqu’à présent flous».
Qui bénéficiera de ces projets?
La question qui domine les milieux économiques ne porte pas tant sur le nombre de tours ou la valeur des investissements que sur les catégories de population qui seront en mesure d’acheter ces logements.
La plupart des projets privés annoncés jusqu’à présent s’orientent vers des complexes résidentiels fermés, des villas ou des appartements haut de gamme. Ces projets nécessitent un pouvoir d’achat élevé dont la majorité des Syriens ne disposent pas après des années de guerre et d’effondrement économique.
Selon les estimations des Nations unies, plus de 15,6 millions de Syriens auront besoin d’une aide humanitaire en 2026, parmi lesquels des millions de personnes ne disposent pas d’un logement convenable. Environ 89% des logements ont subi des dommages à des degrés divers, tandis que près de 17% ont été entièrement détruits. Plus de 1,2 million de personnes vivent encore dans des camps sous les tentes.
Le secteur du logement apparaît ainsi à la fois comme une immense opportunité d’investissement et comme un besoin humanitaire urgent qui ne peut être différé.
C’est également ce que souligne l’architecte Ammar Azzouz3 lorsqu’il évoque la situation syrienne et ces projets en particulier: «Deux mondes parallèles se créent aujourd’hui en Syrie: celui des classes moyennes et des pauvres dans les villes et les campagnes, et celui d’une petite catégorie de riches. Or les nouveaux projets d’investissement architectural se concentrent sur les plus fortunés, tandis que ceux qui ont le plus besoin d’un logement et d’une vie digne sont marginalisés, alors qu’ils ont perdu leurs maisons pendant les années de guerre.»
Selon Azzouz, ces projets urbains et architecturaux «clinquants» accentuent les fractures sociales au sein des communautés syriennes et «représentent un risque majeur de création de villes spatialement injustes, dans lesquelles les pauvres seraient encore davantage marginalisés. Ces projets contribuent à créer des systèmes d’injustice spatiale et sociale à un moment où nous avons plus que jamais besoin de justice territoriale».
Azzouz pose alors la question: « Une famille du quartier d’Al-Tadamon, de Baba Amr, de Jobar, de Daraya ou de Karm al-Zaytoun peut-elle devenir propriétaire d’un appartement à «Abyat Hills»? À qui sont destinés ces villes et ces projets? Où est la justice dans l’avenir d’une Syrie qui renaît aujourd’hui de ses cendres?»
Dans son dernier rapport, l’International Rescue Committee a par ailleurs averti que des millions de Syriens de retour dans leurs régions d’origine font face à de graves pénuries de services essentiels, dans un contexte de faiblesse des financements et de ralentissement des efforts de redressement.
Le rapport indique que plus de 3,5 millions de Syriens sont retournés dans leur région d’origine depuis décembre 2024: parmi eux 1,6 million de réfugié·e·s sont revenus de l’étranger et 1,9 million de personnes déplacées à l’intérieur du pays sont de retour chez eux.
Le rapport révèle que neuf personnes retournées sur dix sont arrivées dans des zones dépourvues de services essentiels, notamment d’eau, d’électricité, de soins de santé et d’éducation. La situation du logement ne semble pas meilleure: plus des deux tiers des personnes de retour vivent dans des maisons endommagées ou dangereuses, tandis que les financements consacrés à la reconstruction restent très insuffisants.
D’autres défis pour l’investissement …
Les difficultés auxquelles se heurte l’investissement résidentiel en Syrie ne se limitent toutefois pas au financement ou au pouvoir d’achat. Elles concernent également les questions de propriété foncière et les droits des populations locales, des dossiers qui pourraient devenir l’une des principales épreuves de la prochaine phase.
Dans plusieurs régions accueillant de grands projets d’investissement, des manifestations et des contestations de la part des habitants ont commencé à apparaître concernant les modalités de réalisation de ces projets, notamment dans l’ouest de la périphérie de Damas.
Les habitants de régions comme Yaafour et Al-Sabboura rejettent les décisions d’expropriation et les procédures d’accaparement des terrains. Ils accusent les conseils locaux de manquer de transparence et de négliger les droits des propriétaires d’origine.
Les manifestants estiment que le boom des investissements dans la région, accompagné de projets résidentiels de luxe, se fait au détriment de leurs droits fonciers. Ils craignent que les opérations d’aménagement urbain ne deviennent un moyen de redistribuer la propriété au bénéfice des investisseurs plutôt qu’au profit des habitants.
Mais ces contestations ne concernent pas uniquement les nouveaux projets. Elles concernent également des projets lancés sous l’ancien régime, dont les conséquences juridiques et sociales pèsent encore aujourd’hui. Comme pour les projets «Marota City»1 et «Basilia City». Plusieurs habitants continuent d’y organiser des manifestations pour réclamer des indemnisations pour les préjudices subis suite aux politiques d’expropriation et d’expulsion mises en œuvre au cours des années passées.
Pourtant, le Gouvernorat de Damas avait annoncé le 6 mai 2026, un ensemble de mesures destinées à régler les dossiers en suspens dans ces deux zones. Il affirme vouloir garantir les droits des habitants et indemniser les personnes touchées.
Cela témoigne de la persistance d’un déficit de confiance entre la population et les autorités. Le règlement des litiges fonciers restera en effet une condition essentielle à la réussite de tout processus de reconstruction et de captation d’investissements à long terme.
Ainsi, face aux nombreuses annonces de projets résidentiels, une question demeure: ces projets luxueux sont-ils réellement capables de résoudre la crise du logement en Syrie? Les 90% de la population syrienne qui vivent sous le seuil de pauvreté peuvent-ils acheter ces appartements ou y habiter?
Pourquoi aucun des projets résidentiels annoncés ou promus par le gouvernement ne semblent-ils prendre en compte cette immense majorité de la population? Leur rôle se limitera-t-il à travailler comme journaliers sur les chantiers de construction des logements des plus riches, après avoir été broyés et laissés totalement sans abri – ou, à tout le moins, privés d’un logement digne – par les années de guerre? (Article publié sur le site de Al Jumhuriya le 12 août 2026; traduit de l’arabe pour A l’Encontre par Suzanne Az)
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1. «Marota City» et «Basilia City» sont des projets immobiliers ambitieux (hautes tours d’habitations de luxes) déjà en construction sous l’ancien régime, sur des terres de petites exploitations agricoles jouxtant la ville de Damas. Ses habitants s’étaient soulevés contre le régime Assad. En représailles, après avoir massacré les insurgés, les autorités ont saccagé et détruit les cultures (figues de barbarie essentiellement) et ont exproprié les habitants. Certains, revenus d’exil, manifestent encore aujourd’hui pour dénoncer ces projets qui ont détruit leurs maisons leurs terres et les ont expropriés illégalement. (NdT
2. « Molham Volunteering Team est une organisation non gouvernementale (ONG) à but non lucratif enregistrée en Allemagne, en Turquie, en Suède et aux États-Unis, fondée par un groupe d’étudiants syriens. Elle a pour objectif de venir en aide aux personnes déplacées à l’intérieur de la Syrie ainsi qu’aux réfugiés syriens vivant dans des camps de réfugiés dans les pays voisins. » selon leur site. ttps://molhamteam.com/en (NdT))
3. Ammar Azzouz est un architecte et auteur basé au Royaume-Uni, à Londres. Il a obtenu son doctorat en architecture à l’Université de Bath (Royaume-Uni) et est chercheur associé à l’École de géographie et de l’environnement de l’Université d’Oxford. Son ouvrage Domicide: Architecture, War and the Destruction of Home in Syria est publié par Bloomsbury en 2023. (NdT)
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